私は経済の専門家ではないので、金利政策についての詳しい説明はできません。ただ2016年1月末のマイナス金利の発表には、仰け反るほど驚きました。 個人的には、リーマンショックよりもすごいことが起きているのかもしれないと感じました。この資本主義の世の中で、金利がマイナスになるなんてことがあってもよいのだろうか？それが率直な感想です。 さて不動産投資への影響を考えてみると、不動産業界の大方の見解では、好 … 続きを読む→
利益を算出する際に用いられる「公平性」を重視した割勘計算には正解はないこと、定量的評価ができないということはどういうことなのか。前回のケースの続きをみてみましょう。 あなたと友人Aは予定より引越しの作業を早く終えることができました。トラックを返す時間までには十分余裕があります。そこに二人の共通の友人Xがやってきて15,000円支払うので50キロ使わせて欲しいと言ってきました。 あなたと友人Aはこの … 続きを読む→
企業は、継続的に事業活動を行うことが前提として運営されます。資金提供者である株主には、一定期間（通常は1年毎）にどれだけの儲けがあったのか、利益額を報告する必要があります。言い換えれば、一定期間ごとに株主への配当可能額を計算する必要があります。 利益計算のためには、かかった費用を期間毎、製品、商品ごとになるべく公平に配分する計算が必要になってきます。 全部原価計算という原価の計算方法も、製造にかか … 続きを読む→
安定した賃貸経営をするためには、今後10年程度の運転資金をモニタリングすることが、私は重要だと考えています。 飲食店経営などの場合は、季節変動のため売上予測が難しく、あまり長い期間の資金繰り表に意味はないと思われます。 しかしながら不動産投資では、比較的長期の予測が可能と考えます。特に東京23区およびその周辺地域の賃貸市場は比較的需要が多く、駅からの徒歩距離など立地を厳選すれば、安定した市場を形成 … 続きを読む→
絵を描いているんじゃなくて、もちろん、私が書いているのは、シナリオと解説文です。 シナリオについては、もうすでに完成していまして私の書いたシナリオに基づいて漫画家さんに絵を描いていただいているわけです。 まだ、台詞が入っておりませんがその一コマが下図です。編集者からの推薦を受けた漫画家さんの数は10人弱。 生意気にも、どうも絵が気に入らなくて推薦いただいた全ての漫画家さんをお断り。最 … 続きを読む→
そもそも、企業価値とは何かについて触れておきましょう。 企業価値は事業価値と非事業資産の価値に分けられます（下図左側ご参照）。事業価値とは、その企業が将来生み出すであろうFCF（フリーキャッシュフロー）の現在価値です。 非事業資産とは、FCFの増加に直接寄与していない資産のことを言います。たとえば、現預金、遊休地、純粋に投資目的である有価証券などが該当します。 現預金が非事業資産なのかという議論が … 続きを読む→
会社や商売をされている方ならば、資金繰りに頭を悩まされる方も多いかもしれません。いわゆる運転資金という類のものです。 会社にとって運転資金は血液のようなものですから、儲かっていても売掛金ばかり増えてしまっては、資金ショートする可能性があります。 不動産投資でも同様に運転資金はとても重要です。この資金は物件取得時に銀行から調達する長期借入金のことではありません。賃貸業における運転資金とは、建物の計画 … 続きを読む→
トランプ大統領の登場で世界の金融市場の雰囲気は一変しました。日経平均も18,000円、1ドル＝110円まで円安・株高が進み、市場のキーワードは、「低成長」から「成長」に変わりました。米国内においても、金利高ドル高がいっきに進んでいます。 「誰が大統領でも米国の成長は続く」 今年の5月3日に開かれたバークシャー・ハザウェイの株主総会で、「トランプ大統領が誕生したら、どんなリスクがあるか」と株主に聞か … 続きを読む→
2017年3月期第二四半期の決算説明会での孫正義社長のスピーチはご自身の反省から入りました。 最近、いろいろと反省することが多いのです。何を反省しているのかと言いますと、保守的に堅く、小さく、固まっていたのではないのか。これほど、テクノロジーの進化、パラダイムシフトが起きているのに、目の前の日常業務に忙殺されていた。そしていたらずに年が過ぎていく。そのことに対してですね。 もっと積極的にこのテクノ … 続きを読む→
相場が高くなり過ぎれば、そのうち安くなりますし、その逆もまたしかりです。10年以上も収益不動産市場の傍観者を続けていると、相場の波のようなものを把握できるようになります。 市場の長期観測により、そこにうごめくプレイヤーたちの癖や習性も特定できます。それも定性的ではなく定量的な数値として整理出来るようになります。 将来価格の全時系列での正確な予測は誰にも分かりませんが、将来価格の最低額と最高額ならば … 続きを読む→
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