相場が高くなり過ぎれば、そのうち安くなりますし、その逆もまたしかりです。10年以上も収益不動産市場の傍観者を続けていると、相場の波のようなものを把握できるようになります。 市場の長期観測により、そこにうごめくプレイヤーたちの癖や習性も特定できます。それも定性的ではなく定量的な数値として整理出来るようになります。 将来価格の全時系列での正確な予測は誰にも分かりませんが、将来価格の最低額と最高額ならば … 続きを読む→
週末に「超一流アナリストの技法」を読了。著者の野崎氏は国内外のアナリストランキングで10年以上連続1位のトップアナリストです。 ビジネスパーソンに必要なスキルだけではなく、心構えを含めて後進に伝えようという著者の思いやりあふれる本だと思いました。副題にある通り、思考法からバリュエーションまでトップアナリストの暗黙知を我々にシェアしてくれています。 バリュエーションのパートでは、財務分析や証券分析の … 続きを読む→
2015年、日本を代表する企業のひとつである東芝で粉飾事件が発生しました。2015年3月期の決算は、同年9月に過年度の決算修正と合わせ、やっと公表されました。 粉飾はかなり以前からあったようで2014年度は第三四半期までですが、およそ7年にわたって修正しています。東芝の開示資料「過年度決算の修正、2014年度決算の概要及び第176期有価証券報告書の提出ならびに再発防止策の骨子等についてのお知らせ」 … 続きを読む→
ハイリスク・ハイリターンなんて言葉があります。リスクとリターンは見合っていると言われていますが、果たして本当でしょうか？ 今生の世界は、リスク量に相応しいリターン量が付着するように神は創造されたのでしょうか？そんなことは決してありません。ハイリスクでローリターンな商品もありますし、またその逆もしかりです。 私は一般の人から見れば、リスク商品を好むようです。そして物件取得後は、そのリスクを消すことに … 続きを読む→
金融リテラシー調査は、個人の金融リテラシー（お金の知識・判断力）の現状把握を目的として、金融広報中央委員会が、実施する大規模調査です。対象は、18～79 歳の個人、モニター数は 25,000人のインターネット調査となっています。その調査結果がこちらで発表されています。 まずは、金融リテラシー・クイズをやって、あなたの金融リテラシーのレベルをチェックしてみましょう。2～3分もあれば出来るクイズです。 … 続きを読む→
またもや、日本の株式市場の未来に影をさすような出来事が起きました。まずは、2016年10月12日付日経新聞（一部抜粋）をご覧下さい。 ユニー・ファミリーマートホールディングスは11日、保有する呉服店子会社さが美の株式を投資会社アスパラントグループ（東京・港）に売却すると発表した。投資会社のニューホライズンキャピタル（同）が「より高い価格で買い取る」と表明していたが、ユニー・ファミマHDは売却先の変 … 続きを読む→
どんなに優れた高価な価値評価ソフトを持っていたとしても、そこに入力する変数に誤りがあれば間違ったバリュエーションになります。 収益物件の価値を正しく査定するためには、多くの変数に対して理論と経験に裏打ちされた数値を入力できなければなりません。 実は意外と入力すべき変数というのは多く、確信を持って入力値を選択できるようになるまでにはそれ相応の経験と専門知識が必要になります。 私の場合、今では本当に不 … 続きを読む→
ソフトバンクの行く末に暗雲が立ちこめています。 ソフトバンクグループの業績に関しては、以前のブログ「ソフトバンクの行く末」に書いてありますので、そちらを参考にして下さい。 2016年10月6日付日経新聞「ソフトバンク、売れない社債が示す教訓」をご覧いただきましょう（一部抜粋）。 今回、個人向けに発行したハイブリッド債は4000億円。当初５年間の利率が高めであることから、人気を集めて売れ行きは順調だ … 続きを読む→
今までも、日本企業のROEが国際的にみて低いことについて書いてきました。伊藤レポートには、ROEの低さは、収益性の低さにあるということが書かれています。 下図の通り、ROEは、収益性（利益率）、効率性（回転率）、そして財務レバレッジのかけ算として表現できます。これは化学メーカーのデュポンがやり始めたことから、デュポンフォーミュラと呼ばれています。 これを見ても、日本企業は、米国、欧州企業と比較して … 続きを読む→
私はこの10年間、収益不動産の価値評価について深く研究してきました。不動産鑑定士などの資格はありませんが、東京23区周辺のレジデンスに関するバリュエーションには多少の自信があります。 私は、JREITや私募ファンドなどのプレイヤーと比べれば、あまりにもちっぽけな存在であります。でも、今では彼らと同じ土俵で入札に参加します。 実際に、都内の一棟物件で、ローン特約無し・瑕疵担保責任免責・期間1週間の入 … 続きを読む→
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